La loi Malraux est un dispositif fiscal destiné à encourager la préservation et la mise en valeur du patrimoine architectural français. Elle offre des avantages fiscaux aux propriétaires qui réalisent des travaux de restauration dans des secteurs sauvegardés ou des quartiers anciens dégradés. Toutefois, certaines situations permettent de bénéficier de dérogations à ces obligations de restauration. Cet article a pour but d’éclairer les propriétaires sur ces dérogations possibles et les conditions à remplir pour en bénéficier.
1. Les conditions générales d’application de la loi Malraux
Pour bénéficier des avantages fiscaux liés à la loi Malraux, les propriétaires doivent remplir certaines conditions. Ils doivent notamment réaliser des travaux de restauration dans un immeuble situé dans un secteur sauvegardé (SS) ou un quartier ancien dégradé (QAD), respecter un plafond de dépenses éligibles et s’engager à louer le bien pendant au moins 9 ans après l’achèvement des travaux.
Les secteurs sauvegardés sont des zones urbaines présentant un intérêt historique, esthétique ou culturel particulier. Ils sont délimités par arrêté préfectoral après avis du ministre chargé de la culture et du patrimoine. Les quartiers anciens dégradés, quant à eux, sont des secteurs où l’habitat est insalubre ou dégradé et où un programme de restauration immobilière est nécessaire pour améliorer le cadre de vie.
2. Les dérogations possibles aux obligations de restauration
La loi Malraux prévoit plusieurs dérogations aux obligations de restauration pour les propriétaires qui souhaitent bénéficier des avantages fiscaux du dispositif sans pour autant satisfaire à toutes les conditions requises. Voici les principales dérogations :
a) La situation d’indivision
Lorsque l’immeuble concerné par les travaux de restauration est détenu en indivision, il peut être difficile pour tous les indivisaires de s’accorder sur la réalisation des travaux et leur financement. Dans ce cas, la loi Malraux prévoit une dérogation spécifique pour les propriétaires indivis qui souhaitent bénéficier du dispositif malgré cette situation. Pour cela, ils doivent obtenir l’accord de tous les autres indivisaires et respecter certaines conditions :
- Les travaux doivent être réalisés sur au moins 75% de la surface habitable totale de l’immeuble,
- Le montant total des dépenses éligibles doit représenter au moins 15% de la valeur vénale du bien avant travaux,
- L’ensemble des indivisaires doit s’engager à louer l’immeuble dans les conditions prévues par la loi Malraux (location nue à usage d’habitation principale pendant au moins 9 ans).
b) Le démembrement de propriété
Le démembrement de propriété peut également donner lieu à une dérogation aux obligations de restauration prévues par la loi Malraux. Lorsque l’immeuble est détenu en nue-propriété par une personne et en usufruit par une autre, les deux parties peuvent bénéficier des avantages fiscaux du dispositif si elles remplissent certaines conditions :
- Les travaux doivent être réalisés sur au moins 75% de la surface habitable totale de l’immeuble,
- Le montant total des dépenses éligibles doit représenter au moins 15% de la valeur vénale du bien avant travaux,
- L’usufruitier et le nu-propriétaire doivent s’engager conjointement à louer l’immeuble dans les conditions prévues par la loi Malraux (location nue à usage d’habitation principale pendant au moins 9 ans).
c) Les cas particuliers liés aux travaux
Dans certaines situations, les travaux de restauration peuvent être réalisés sans pour autant respecter l’intégralité des conditions prévues par la loi Malraux. Plusieurs cas particuliers permettent alors de bénéficier d’une dérogation :
- Les travaux réalisés suite à un sinistre (incendie, inondation, effondrement…),
- Les travaux engagés pour mettre fin à une situation d’insalubrité ou de péril,
- Les travaux effectués dans le cadre d’un projet de regroupement d’immeubles.
Pour chacun de ces cas, il est nécessaire de justifier la situation auprès de l’administration fiscale et de respecter les autres conditions prévues par la loi Malraux (secteur sauvegardé ou quartier ancien dégradé, engagement de location…).
3. Les démarches pour bénéficier d’une dérogation
Pour bénéficier d’une dérogation aux obligations de restauration prévues par la loi Malraux, les propriétaires doivent effectuer certaines démarches :
- Rassembler les documents justifiant la situation (attestation d’indivision, acte de démembrement de propriété, déclaration de sinistre…),
- Solliciter l’accord des autres parties concernées (autres indivisaires, usufruitier ou nu-propriétaire),
- Déposer une demande de permis de construire ou une déclaration préalable auprès de la mairie,
- Respecter les autres conditions prévues par la loi Malraux (secteur sauvegardé ou quartier ancien dégradé, engagement de location…),
- Déclarer les dépenses éligibles dans sa déclaration d’impôt sur le revenu.
Il est recommandé aux propriétaires souhaitant bénéficier d’une dérogation aux obligations de restauration liées à la loi Malraux de se rapprocher d’un avocat spécialisé en droit immobilier et fiscalité pour obtenir des conseils personnalisés et un accompagnement dans leurs démarches.
La loi Malraux est un dispositif fiscal attractif pour les propriétaires qui réalisent des travaux de restauration dans des secteurs sauvegardés ou des quartiers anciens dégradés. Toutefois, certaines situations permettent de bénéficier de dérogations à ces obligations de restauration. Il convient donc d’étudier attentivement chaque cas pour déterminer si une dérogation peut être accordée et quelles sont les conditions à remplir pour en bénéficier. L’assistance d’un avocat spécialisé peut s’avérer précieuse pour sécuriser son projet et optimiser ses avantages fiscaux.